jueves 26 enero 2012
La obligación de realizar la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), viene incluida en la Ordenanza sobre conservación, rehabilitación e estado ruinoso das edificacións aprobada en pleno de 3 de marzo de 2003, y publicada en el BOP de la Provincia de Lugo de fecha 8 de octubre de 2003.
Se incluye dentro de la Ordenanza la ITE, como una HERRAMIENTA que utiliza el Ayuntamiento para poder ejercer su obligación de control del cumplimiento del deber de conservación de los propietarios de todas las edificaciones, así como del deber de rehabilitación en las edificaciones:
>Dentro del ámbito del PEPRI.
>Dentro del catálogo del PXOM.
>En suelo rústico y Núcleo Rural.
La primera ITE se realizará de forma obligatoria, para toda edificación en el año posterior al cumplimiento de 30 años de antigüedad, estableciendo un periodo transitorio para las edificaciones, con esta antigüedad en el momento de entrada en vigor de la ordenanza.
Las edificaciones dentro del ámbito del Plan Especial de Protección y Reforma Interior (PEPRI) están sometidas a un régimen distinto para las ITE.
El informe dictaminará si el EDIFICIO, reúne las condiciones mínimas exigibles de seguridad constructiva en:
>Sistema de cubiertas. Estancas al agua. Sus componentes no presentarán riesgo para las personas o bienes.
>Estabilidad estructural y cimentación. Los elementos estructurales con protección frente al fuego, garantizarán su misión resistente, sin corrosión, ni agentes agresores. Sin filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones.
>Elementos de protección contra caídas presentarán un buen estado.
>Elementos de fachada a espacios públicos. Estancas al agua, los elementos de revestimiento y cierres no presentarán riesgo para las personas o bienes.
Dicho informe será desfavorable si no alcanza estas condiciones de seguridad, y se deberá indicar en el mismo informe las obras precisas a realizar para garantizar estas condiciones mínimas.
Estas obras son exigibles y tendrán un tratamiento especial en cuanto la Tasa municipal de obras y el Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO).
El informe también recogerá el cumplimiento de las condiciones mínimas exigibles de salubridad:
>Redes de servicios.
>Instalaciones sanitarias.
>Condiciones de ventilación e iluminación.
>Elementos de control de humo en buen estado de funcionamiento.
>Limpieza del edificio y sus espacios libres.
Y las condiciones mínimas exigibles de ornato:
>La fachada á espacio público junto a sus elementos estará acondicionada, pintada y sus materiales de revestimiento reparados o restituidos si fuera necesario.
El artículo 9.1.b) de la Ley 9/2002-15/2004 de Ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia establece el deber de los propietarios de terrenos, edificios, construcciones e instalaciones de mantenerlos en condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y HABITABILIDAD según su destino.
El artículo 25.2 del Decreto 28/1999, Reglamento de disciplina urbanística para o desenvolvemento e aplicación da Lei do solo de Galicia fija como condiciones mínimas de habitabilidad de las VIVIENDAS:
>La estanqueidad frente a las condiciones meteorológicas.
>Los elementos estructurales y constructivos fundamentales deben ser resistentes e indeformables.
>Mantenimiento de la carpintería exterior.
>Instalación de fontanería y saneamiento.
>Existencia de suficiente ventilación y evacuación de humos y gases.
>Instalación de electricidad.
jueves 26 enero 2012
Con la vocación pluridisciplinar que debe ser exigible en la actualidad, ofrecemos una amplia gama de servicios orientados a satisfacer las necesidades de todo tipo de clientes, con el objetivo de dar respuesta a cada uno de los problemas técnicos o de diseño que un proyecto de arquitectura o proceso constructivo, puede presentar en sus diferentes formas, tanto en su conjunto como en cualquiera de las fases que componen su desarrollo.
Los servicios que este equipo ofrece a sus clientes, son los siguientes:
>Proyectos integrales de arquitectura
>Proyectos de interiorismo
>Proyectos de Actividad
>Rehabilitación y Restauración
>Proyectos para instalación de Ascensores
>Inspección Técnica de Edificios
>Informes, Certificados, Dictámenes y Periciales
jueves 26 enero 2012
La actividad principal del estudio. Rehabilitación integral y parcial de edificios, rehabilitación energética, tramitación de licencias y subvenciones.
También abarcamos la arquitectura interior, poniendo a su disposición un equipo de arquitectos e interioristas especializado en la redacción de proyectos y obras de reforma interior tanto de viviendas como de locales comerciales.
En el ámbito de los edificios construidos, realizamos inspecciones en materia de accesibilidad, proyectos de adaptación de los inmuebles a la normativa vigente, y proyectos para la inclusión de ascensores antiguos edificios de viviendas.
jueves 26 enero 2012
Le tramitamos todo el proceso para comodidad del cliente, buscando aquellas posibles subvenciones que mejor se acomoden a la intervención proyectada, y gestionamos nosotros los trámites en los organismos públicos, para que el cliente no tenga que moverse de su casa.
jueves 26 enero 2012
La redacción de informes periciales es otra de las especialidades de nuestro estudio, tanto judiciales como informes sobre conflictos de comunidades de propietarios por incumplimiento de contratos, disconformidades con el contratista tras la entrega de la vivienda, humedades...
Descripción de los diversos documentos:
>INFORMES.
Documento escrito que parte del reconocimiento de un edificio o examen de documentos técnicos.
>DICTAMEN.
Conclusiones obtenidas a partir del reconocimiento de un edificio o del examen de documentos técnicos.
>PERITACIONES.
Opinión emitida en un procedimiento judicial, de las conclusiones obtenidas del reconocimiento de un edificio o del examen de documentos técnicos.
>VALORACION ECONOMICA.
Tasación de bienes inmuebles.
jueves 26 enero 2012
Se trata de un proyecto de rehabilitación (existe un cambio de uso, por lo tanto hay que dotar de condiciones de habitabilidad y salubridad a la construcción); esto es:
>La estructura ha de ofrecer condiciones de seguridad, que en principio por las fotografías parece tenerlas. También parece resistente e indeformable, aunque habría que hacerse una inspección ocular para tal fin. La aplicación de un tratamiento protector de la madera, previa limpieza, podría bastar para adquirir dichas condiciones.
>La carpintería exterior en una rehabilitación de este tipo, es uno de las decisiones más importantes a tomar; tiene que ofrecer seguridad, estanqueidad, oscurecimiento, privacidad y, facilitar la relación con el exterior. Al tratarse de una construcción con pocos puntos de iluminación y ventilación, no hay que rechazar la posibilidad de trabajar con la cubierta en este aspecto.
>Las instalaciones constituyen un componente a veces decisivo en la configuración de una rehabilitación, y para ello es preciso saber cómo se realizará la acometida eléctrica, el abastecimiento de agua potable, fosa séptica para el saneamiento, sistema de ventilación, y evacuación de humos. Dado que se trata de un alpendre, se entiende que forma parte de un conjunto mayor que podría tener una red de servicios compartida.
>Se aprecian humedades en los muros, que se intuye debidas a la existencia de muros enterrados; para solucionar este problema de salubridad, se deberá dotar de un sistema de drenaje perimetral a los muros.
>Siguiendo en esta línea, en el suelo de planta baja habrá de colocarse un sistema de drenaje complementario al anterior.
>La cubierta habrá de ser estanca, y por las fotografías se aprecia humedad. Por lo que habrá de colocarse un entablado nuevo con aislamiento, y solucionar especialmente los encuentros con los muros y posibles lucernarios, donde suelen producirse condensaciones y pérdidas térmicas, que generan un mayor consumo energético.
>La falta de altura en el alpendre, sugiere la no colmatación de todo el volumen interior. Es decir la creación de un altillo.
También forma parte de la estructura la escalera necesaria para acceder a éste, cuyas posibilidades dependerán del uso del mismo, así como los condicionantes personales de los propietarios. Esta junto con la estructura que conforme el altillo, recogerá en gran parte el carácter que se quiera imprimir a la vivienda.
>La escasez de puntos de iluminación y ventilación interior, así como la reducida superficie, sugieren el decantarse por un espacio diáfano, reduciendo al mínimo la posible compartimentación.
jueves 26 enero 2012
C/. Camiño Real 158, 5ºizda
27004 LUGO
jueves 26 enero 2012
T/F. 982809446
e-mail. estudio@fc2arquitectos.com
SIGUE NUESTRAS NOTICIAS EN FACEBOOK.
http://es-es.facebook.com/fc2arquitectos
jueves 26 enero 2012
El arquitecto puede brindar un asesoramiento muy valioso desde los primeros tramos de su actuación. Muchos problemas podrían evitarse si el arquitecto fuera consultado, inclusive, antes de comprar un terreno, ya que no solo conoce las restricciones que pueden afectar a determinado terreno sino que también está en condiciones de descubrir buenas posibilidades en terrenos aparentemente inadecuados y dificultades que no se le ocurrirían al cliente en otros que a éste le parecen apropiados.
Para cualquier duda técnica o legal que le surja en su proyecto, nosotros le ayudaremos en su resolución.
Nosotros le ofrecemos el estudio de la viabilidad del Proyecto, y Presupuesto, sin compromiso.
jueves 26 enero 2012
Son deberes de todo profesional para con sus clientes:
1. No ofrecer, por medio alguno, la prestación de servicios cuyo objeto, por cualquier razón de orden técnico, jurídico, reglamentario, económico o social, etc., sea de muy dudoso o imposible cumplimiento, o si por sus propias circunstancias personales el profesional no pudiere satisfacer.
2. No aceptar en su propio beneficio, comisiones, descuentos, bonificaciones y demás análogas, ofrecidas por proveedores de materiales, artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras personas directamente interesadas en la ejecución de los trabajos que el profesional proyecte o dirija.
3. No asumir en una misma obra funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial.
4. Mantener secreto y reserva respecto de toda circunstancia relacionada con el cliente, y con los trabajos que para él se efectúa, salvo obligación legal.
5.Advertir al cliente los errores en que éste pudiere incurrir, relacionados con los trabajos que el profesional proyecte, dirija o conduzca, como así también subsanar los que él mismo pudiera haber cometido y responder civilmente por daños o perjuicios conforme la legislación vigente.
6. Manejar con la mayor discreción los fondos que el cliente pusiere a su cargo, destinados a desembolsos exigidos por los trabajos a cargo del profesional y rendir cuentas claras, precisas y frecuentes, todo ello independiente y sin perjuicio de lo establecido en las leyes vigentes.
7. Dedicar toda aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos de su cliente.
8. El profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre su cliente y terceras personas es ante todo, asesor y guardián de los intereses de su cliente, pero estas funciones no significan que le es lícito actuar con parcialidad en perjuicio de aquellos terceros.
jueves 26 enero 2012
En la relación cliente / arquitecto, la formulación del programa de necesidades constituye una de las etapas de mayor importancia de todo el proyecto.
El primer paso es preparar dicho programa, el cual debe incluir, con la mayor precisión posible, las necesidades del cliente y todas las limitaciones que deben observarse en cuanto a tiempo y costos. El cliente debe informar al arquitecto acerca de servidumbres, derechos de vecinos u otras disposiciones reglamentarias que puedan imponer restricciones al uso del terreno. El arquitecto, en cambio, debe informarse con respecto a las normas oficiales vigentes.
jueves 26 enero 2012
En muchos proyectos es común que el arquitecto requiera la participación de profesionales especialistas en distintas disciplinas, como en topografía, instalaciones, etc.
Habitualmente todos estos profesionales actúan como consultores externos al estudio del arquitecto, pero siempre bajo nuestra coordinación y supervisión.
Cuando el arquitecto se hace cargo de los honorarios de los especialistas lo debe tener en cuenta para convenir su propio honorario con su cliente. Cuando los honorarios de los especialistas están a cargo del cliente éste puede intervenir en su designación, pero siempre con el acuerdo del arquitecto.
Si necesita contactar con otro tipo de profesionales cualificados asociados al sector, ya sean técnicos, contratistas o asesores legales, nosotros le ayudamos.
jueves 26 enero 2012
Pocas personas se dan cuenta de lo complicado que puede resultar la construcción de un edificio, por lo menos, hasta que se encuentran perdidas en un cúmulo de dificultades, reglamentaciones municipales, alternativas de diseño, especificaciones, contratistas, presupuestos, etc.
El arquitecto es el profesional que tiene la formación, experiencia e imaginación necesarios para guiar al cliente durante todo el proceso de diseño y construcción, desde la definición del programa de necesidades, hasta proponerle alternativas y opciones que no se le hubiesen ocurrido.
Los arquitectos aportan un enfoque totalizador de la cuestión, creando espacios atractivos acondicionados para habitar, y/o trabajar.
Dirigiendo en la obra a contratistas y proveedores, los arquitectos hacen posible que el proceso culmine en un proyecto bien construido, que cumpla con las expectativas del cliente y que encuadre dentro de los costos y tiempos que éste ha previsto.
Los honorarios por los servicios que brinda el arquitecto deben ser considerados como una inversión y no como un costo adicional al del proyecto; enumeremos alguna de éstas razones:
1. Un proyecto bien concebido puede ser construido de forma más eficiente y económica, evitando o minimizando improvisaciones, sorpresas e imprevistos que originan costos adicionales y prolongan innecesariamente el lapso de construcción.
2. El arquitecto produce planos y especificaciones seleccionando materiales y terminaciones, en función de su calidad, belleza, durabilidad y costo. Estos planos y especificaciones no solo sirven para construir la obra, sino que son imprescindibles para obtener propuestas serias y realistas de los contratistas y proveedores.
3. El buen diseño y la buena construcción siempre aportan un valor agregado: mayor valor inmobiliario a una propiedad y en ciertos casos más clientes para un comercio o mayor productividad en los lugares de trabajo.
jueves 26 enero 2012
El éxito de una construcción depende de muchos factores, pocos de los cuales son más importantes que una buena relación entre el cliente y el arquitecto. Sin la plena cooperación del cliente y sin confianza mutua resulta muy difícil que el arquitecto realice bien su tarea. El cliente es un miembro muy importante del equipo.
La tarea del arquitecto consiste en interpretar a su cliente y plasmar sus necesidades en un edificio que sirva a los fines de aquél en todo sentido y represente el valor del dinero invertido, dentro de límites acordados en cuanto a tiempo y costo.
En nuestro estudio somos conscientes de la dificultad que puede entrañar la elección del profesional adecuado para la realización de los trabajos que se pretendan, pues el cliente no tiene por qué tener referencias claras de cuál puede ser la competencia y el buen hacer profesional del técnico que necesite contratar, debido a la propia naturaleza de lo que es un proyecto de arquitectura.
Es pues muy conveniente que el arquitecto y su cliente suscriban un convenio o contrato escrito con un claro detalle de las obligaciones de uno y otro, las que principalmente son las tareas a cargo del arquitecto y los honorarios y su forma de pago por parte del cliente.
Asumiendo que la mejor forma de contratar un proyecto de arquitectura es que este contrato se desarrolle por fases de trabajo que puedan ser independientes entre sí, esto es, que se vayan desarrollando sucesivamente con la posibilidad de no continuar la relación profesional en la fase siguiente si, por cualquier motivo, dicha relación profesional no es satisfactoria para las partes, en nuestro estudio basamos nuestra forma de trabajar. Un hecho aparentemente tan sencillo nos permite ayudar a nuestro cliente para que tenga las mayores facilidades para contar con el profesional que pueda ser más acorde a sus necesidades, en este caso, que pueda contar con los servicios de fc2arquitectos.com de la forma más eficiente técnica y económicamente.
jueves 26 enero 2012
Nuestro estudio, aunque afincado en la ciudad de Lugo, ofrece sus servicios en todo el territorio nacional, concentrándonos principalmente en el ámbito de A Coruña, Santiago de Compostela, Ourense y Lugo.
Somos un grupo joven y dinámico con más de 8 años de experiencia en obra pública y privada, y que además de desarrollar trabajos propios, colabora con otros estudios de arquitectura e ingenierías, mediante la realización de Asistencias Técnicas de obras, y el desarrollo de Proyectos en general.
